Как продать квартиру, купленную на материнский капитал все нюансы в одной статье

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

Продать дом, купленный под материнский капитал, разрешается в том случае, если жилищные условия семьи останутся неизменными либо улучшатся. То есть, продажа дома происходит после переезда детей в новое жилье, которое не меньше по площади предыдущего и не хуже по степени благоустройства.

Исключение делается в том случае, если будет доказано, что родители вынуждены произвести обмен имеющегося дома на жилплощадь меньшей квадратуры. Полученную разницу они планируют направить, например, на лечение тяжелобольного ребенка.

Допускается оформление недвижимости только на мать и отца. Они обязаны предоставить в ПФР обязательство, заверенное у нотариуса, о последующем выделении долей детям. Если процедура не проведена, возникают осложнения при продаже жилплощади.

Когда можно продавать жилье

Квартиру, купленную за материнский капитал, можно продать в любой момент, когда в этом возникла необходимость. Жилье должно быть полностью оплачено и не иметь обременений. Но процедура сделки будет отличаться в зависимости от следующих обстоятельств:

	Дети достигли совершеннолетия	Дети несовершеннолетние
Доли выделены детям	ограничения по сделке снимаются, контроль государства прекращается, квартира или другое жилое помещение продается на общих основаниях, бывшие дети участвуют в сделке самостоятельно	сделку контролируют органы опеки и попечительства (ООП), родители предоставляют детям другое жилое помещение и сохраняют их имущественные доли в продаваемом жилом помещении.
Детские доли не выделены	бывшие дети не участвуют в сделке, но участвуют в обсуждении условий. Им передается их доля выручки, либо выделяются доли во вновь приобретаемой недвижимости.	дети не участвуют в сделке, оформление разрешения в ООП не обязательно, выручка от реализации детских долей зачисляется на специальные счета, либо им выделяются доли во вновь приобретаемой недвижимости

При продаже имущества без выделения долей чадам возникает неопределенность: документы не содержат полной информации о недвижимости, а правильность оформление сделки и соблюдение прав ее участников зависят от добросовестности родителей. Последовательность действий продавцов будет выглядеть следующим образом:

Поиск возможного покупателя. В этом может помочь риелторская организация. Кто не хочет переплачивать или испытывает трудности с деньгами, может попытаться сделать все самостоятельно. Информацию о продаваемом жилье можно разместить на интернет-сайтах, специализирующихся на операциях с недвижимостью. Преимуществом размещения информации на таких сайтах является то, что она доступна для просмотра на территории всей России. Такое объявление может привлечь иногородних покупателей. Во многих поселениях имеются местные периодические издания, печатные и электронные, также размещающие сведения о сделках с недвижимым имуществом. О предстоящей продаже следует оповестить более широкий круг людей: друзей, знакомых, родственников, коллег и пр.
Когда нашелся предполагаемый покупатель, следует с ним подробно обсудить условия сделки: продажную стоимость, порядок оплаты, процесс передачи жилья, сроки освобождения помещения семьей продавца, сроки снятия с регистрационного учета, а также происхождение средств, которыми покупатель собирается рассчитываться. Это могут быть собственные накопления, кредитные средства, материнский капитал или доход от реализации другой недвижимости. Об обременении жилого помещения ипотекой или обязательствах по материнскому капиталу лучше рассказать предполагаемому покупателю сразу. Если покупатель узнает об этом из других источников, он может утратить интерес к покупке, чувствую подвох с вашей стороны.
Когда соглашение по существенным условиям достигнуто, то следующий этап – это поход к нотариусу. Если в недвижимости выделены доли (супружеские, детские или и те и другие), то необходимо нотариально заверить согласие всех участников будущей сделки на отчуждение долей. Нотариальное заверение не имеет специального срока действия. То есть к нему применяется общий срок исковой давности — 3 года. Если доли в недвижимости не выделялись, и у нее есть только один зарегистрированный владелец, то согласие собственников на отчуждение долей не требуется.
Если детские доли в жилом помещении выделены, то следующий этап — это визит в ООП и получение разрешения на продажу. Ниже подробно изложено то, как это делается.
Составление договора. Когда имеются все документы, необходимые для регистрации сделки, следует написать текст договора. Это делается по специальным правилам. Составить договор могут:
- нотариус;
- риелтор
- адвокат;
- сами участники сделки, найдя подходящий образец и ознакомившись с требованиями к таким договорам.
И наконец, финал – поход в Росреестр или многофункциональный центр. На сделку приходят все ее участники и со стороны продавца, и со стороны покупателя. Дети, старше 14 лет, ставят подписи самостоятельно. За младших расписываются родители или иные, действующие от их имени лица.

Участники сделки подписывают договор в присутствии специалиста.

Сроки регистрации составляют:

7 рабочих дней (при подаче в Росреестр);
9 рабочих дней (при подаче в МФЦ).

Как делится квартира в ипотеке с маткапиталом при разводе

Как решить вопрос с жильем, регламентировано в ст. 38 СК РФ. Принципы процедуры:

Вариант ситуации, параметр	Описание
Если спора нет	Мирная договоренность — если нет претензий по размерам, то каждый по умолчанию станет владельцем половины объекта. Если же супруги считают, что кому-то из них полагается больше или меньше и по этому поводу есть обоюдное согласие, то условия они могут изменять, как заблагорассудится, оформляя договоренность нотариально, но нужно учитывать интересы детей.
Если есть спор	Все споры решают через суд — он вправе отойти от равномерности. Если одному контрагенту присуждается больше имущества, то его суд вправе обязать компенсировать это другому.
Права детей на объект, купленный на МК	Несовершеннолетние претендуют площадь в равных объемах — ФЗ «О мерах господдержки семей» (ч. 4 ст. 10) устанавливает, что объект переходит в общее владение и родителей, и их чад. Верховный суд уточнил: помещения, приобретенные на МК, делятся поровну между всеми совладельцами. В их число включаются дети. Это правило признано приоритетным, оно защищает их права. Пример: Петровы, родители одного ребенка, разводятся, деля жилье, купленное на МК во время брака. Объект распределяется на троих: каждому члену семьи. Супруги поделят только 2/3 жилья. Каждый получит 1/3.
Брачный контракт	В контракте (Гл. 8 СК) стороны вправе предусмотреть свой порядок, но с соблюдением прав детей.

Есть два способа осуществления процедуры:

Номер этапа	Добровольный (внесудебный)	Судебный
1	Сторонами определяются условия по своему усмотрению, и они договариваются, сколько, кому отходит.	Оценка жилья.
2	Осуществляется оценка имущества. Для этого привлекают экспертные организации.	Взять выписку из ЕГРН, из домовой книги, подготовить документы о браке, недвижимости, детях.
3	Договоренность оформляется письменно. Образец соглашения о разделе имеет свободную форму по стандартным правилам делопроизводства: указывается полное наименование контрагентов, данные недвижимости и как стороны решили ее поделить.	Составляется иск.
4	Бумага нотариально удостоверяется.	Направление документов в суд (с оплатой госпошлины), ответчику.
5	Переоформляют право собственности в Росреестре. Туда подают письменное требование и нотариальное удостоверенное соглашение сторон о разделе, которое выступает основанием прав на сегмент объекта. Процедуру осуществляют лично в Росреестре, через МФЦ, или подав электронную заявку на Госуслугах. Подтверждает переоформление выписка из ЕГРН (она теперь заменяет свидетельство).	Решение суда о разделе квартиры с использованием материнского капитала и просьба о переоформлении направляются в Росреестр.

Применение не добровольного варианта наблюдается чаще. Он используется, если есть конфликт, спор. Судом в большинстве ситуаций недвижимость делится поровну, учитывая детские интересы.

Как распределяется долг по ипотечному кредиту

Перед тем как разделить квартиру в ипотеке при разводе с материнским капиталом, учитывают, что правила равномерности распространяются на обязанности, возникающие по ее владению. При покупке объекта в ипотеку, используя МК, выплачивать ее после развода обязан каждый из бывшей пары поровну. Они вправе договариваться о размере выплат. При непогашенных обязательствах, на процедуру необходимо взять разрешение кредитора: объект заложенный, ограничение необходимо снять перед переоформлением.

Есть нюанс для детей до 18-ти: они освобождаются от выплат. Родители обязаны содержать их и платить за них по кредиту.

Порядок продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

После того, как будет получено разрешение ООиП на продажу квартиры, отчуждение жилья должно быть проведено по одной из двух схем:

, не уступающей старой условиями и площадью;
, сумма которых равна стоимости выделенных долей детям, на их банковский счет.

Если покупка нового жилья не планируется, то выделить доли детям можно в жилье, собственниками которого являются родственники (например, бабушки или дедушки).

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую?

Если родители или опекуны собираются оформить в собственность детей доли в новом жилье, равнозначные долям в отчуждаемой квартире, процедуру можно провести двумя разными способами:

Одновременные покупка и отчуждение. В этом случае подписываются два предварительных договора купли-продажи жилплощади, и в последнем дети сразу указываются как новые собственники.По соглашению сторон выполнение обязательств по заключению основного договора с соблюдением условий, предусмотренных предварительны договором, может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 ГК РФ). Однако делать этого не рекомендуется, так как окончательное решение зависит от органов опеки и попечительства.
Покупка квартиры с использованием заемных средств. В этом случае допускается сначала оформить недвижимость в собственность родителей, при условии, что в ООиП будет предоставлено нотариально заверенное обязательство выделить доли детям после погашения кредита. Затем в отдел опеки предоставляются все необходимые документы и заявление на получение разрешения на продажу жилья.

В некоторых случаях детям могут быть выделены доли меньшего размера. Это возможно, если:

Стоимость за квадратный метр в новом жилье выше, чем в старом. Для этого нужно получить от оценщика справку о стоимости 1 м2 в продаваемом и приобретаемом жилье. Тогда ребенку можно будет выделить долю, эквивалентную старой по стоимости (а не по площади).
Площадь нового жилья больше, чем старого, и выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров (например, если до продажи в квартире площадью 40 м2 ребенку была выделена четвертая часть — 10 м2, то в новой квартире площадью 60 м2 эти же 10 м2 в долевом выражении будут составлять только одну шестую часть, то есть доля уменьшается).

Как продать жилье, купленное на маткапитал, без выделения долей?

Обязательное условие при покупке жилья на средства материнского капитала — выделение долей каждому члену семьи (супруги и дети). В некоторых случаях, когда на момент перечисления средств маткапитала невозможно оформить доли в собственность детей, оформляется нотариальное обязательство, которое должно быть исполнено в установленный законом срок (не позднее 6 месяцев после перечисления денег из ПФР или после устранения обстоятельств, которые не позволяют выделить детские доли на момент осуществления сделки).

Однако технически продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, может быть проведена в любой момент — даже до истечения этих 6 месяцев, когда доли детям еще не выделены. В таком случае сделка может быть признана недействительной, при этом родителей могут привлечь к ответственности за обналичивание материнского капитала (мошенничество со средствами государственного бюджета).

Чтобы этого избежать, при продаже квартиры нужно выполнить все формальные процедуры:

выделить доли всем членам семьи (детям и супругу при наличии) в купленном жилье;
получить разрешение органов опеки на его продажу;
продать жилье в установленные сроки действия разрешения;
выполнить условия органов опеки после продажи квартиры:
- выделить доли в новом жилье (вновь приобретаемом или уже существующем);
- положить деньги на счет, открытый на имя детей.

Фактически при условии размещения полученных с продажи квартиры денежных средств (в размере стоимости отчуждаемой детской доли) на счетах несовершеннолетних детей с разрешения органов опеки продать приобретенное жилье можно без необходимости повторного выделения долей, однако возможность использования денег на банковском счете детей также будет ограничиваться ООиП.

На имя ребенка можно открыть как обычный банковский счет, так и вклад (куда будут начисляться проценты). Распорядиться полученными с продажи жилья средствами можно двумя способами:

деньги с такого счета или вклада могут быть потрачены родителями в интересах детей (для этого также необходимо согласие органов опеки и самого ребенка, которому уже исполнилось 14 лет);
либо это сделают сами дети по достижении совершеннолетия (после 18 лет).

Получение разрешения органа опеки

Для получения разрешения на продажу квартиры необходимо обратиться в орган опеки с заявлением, в котором указываются все обстоятельства и условия сделки. После рассмотрения заявления орган опеки дает согласие на продажу или отказывает в ней.

Заявление

Заявление составляется по образцу, предоставленному ответственным органом. Текст заявления содержит следующие сведения:

ФИО и должность лица, к которому обращается заявитель, например, глава администрации района, департамента, управления и т. д.;
Сведения о законных представителях несовершеннолетнего (ФИО, номера паспортов и номера телефонов обоих родителей);
Просьбу выдачи разрешения на совершение сделок с подробным описанием имеющейся в собственности несовершеннолетнего недвижимости и планируемого к приобретению жилья;
Указание на то, что имущественные и жилищные права ребенка не будут нарушены;
Подписи родителей;
Список прилагаемых к заявлению документов.

Также по требованию органа опеки текст заявления может содержать обязательство родителей в месячный срок после получения разрешения предоставить в орган опеки документы, подтверждающие выполнение его условий. Таким документом будет являться выписка из ЕГРН на новую квартиру, в которой указываются все собственники жилья и имеющиеся у них в собственности доли в общем имуществе.

Документы

Перечень документов, необходимых для получения разрешения, может меняться в зависимости от особенностей сделки и требований конкретного государственного органа. Обычно в список необходимой документации входят:

Копии паспортов родителей, детей старше 14 лет и свидетельств о рождении малолетних;
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на имеющееся в собственности жилье (договор и выписка из ЕГРН);
Техническая документация на жилье (кадастровый и технический паспорта);
Справка об отсутствии задолженностей по оплате ЖКУ;
Справка о прописанных в квартире лицах;
Согласие всех собственников на продажу жилья (заполняется на месте или заверяется нотариусом);
Заявление ребенка с просьбой получения разрешения, если ему уже исполнилось 14 лет;
Копии всех документов на квартиру, которую планируется приобрести.

Сроки получения разрешения

Согласно п. 3 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» срок, в который орган опеки должен рассмотреть заявление, составляет 15 дней. По итогам рассмотрения заявления орган выдает разрешение или отказ, который должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде.

Срок действия разрешения

Законодательно срок действия разрешения не установлен. Орган опеки может в тексте разрешения указать срок, в который заявителем должны быть выполнены взятые на себя обязательства. Если срок не указан, то действие разрешения считается бессрочным.

Чем грозит покупка квартиры в которую «зашит» маткапитал?

Впрочем, следует вспомнить, что у сделки с квартирой есть вторая сторона – покупатель. И зачастую именно он оказывается в группе риска.

Как замечают юристы, зафиксированы случаи, когда семья, купившая квартиру с использованием маткапитала, намеренно не наделяет детей долями, чтобы в будущем, квартиру сначала продать, а потом оспорить сделку или шантажировать нового владельца.

Официальное название маткапитала, которое прописано в законе, – «материнский (семейный) капитал». Если он используется для приобретения жилья, то сумма маткапитала делится поровну на всех членов семьи, и каждый ребёнок наделяется долей, стоимость которой равна его доле в материнском капитале. Эта норма прописана, в частности, в «Обзоре судебной практики…Обзоре судебной практики…», утверждённом Верховным судом. То есть, если маткапитал в сумме 453 тыс. руб. получила семья и 4 человек, то на каждого придётся 113,3 тыс. руб. Если членов семьи больше или меньше, то и размер доли тоже изменится пропорционально.

Например, семья из 4 человек (папа, мама, два ребёнка) купила квартиру за 3,4 млн. Доля каждого в маткапитале — 113,2 тыс. Соответственно, каждый ребёнок должен получить в квартире долю стоимостью 113,2 тысячи. Проведём несложные расчеты и узнаем, что доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры. Доля каждого из родителей — 19/40. Т.е. основными владельцами квартиры остаются родители. Ребёнок же имеет только ту долю, которая высчитывается, исходя из общей стоимости квартиры и размера доли ребенка в материнском капитале.

Казалось бы, если у ребёнка, которого не наделили его законной долей в квартире, возникнут претензии к нынешнему собственнику квартиры, то он сможет претендовать, лишь на микроскопическую долю в праве собственности (или на сравнительно небольшую сумму компенсации). Фактически на те самые 113,2 тыс. руб. Однако на деле для нынешнего собственника квартиры всё может обернуться гораздо более серьёзными потерями. Ведь если дело дойдёт до суда, тот может просто опротестовать сделку, то есть квартира вернётся к бывшим собственникам (которые когда-то купили её за маткапитал). Нынешний же владелец должен будет получить назад свои деньги. Однако на практике возврат денег может растянуться на большой, а то и на бесконечный срок.

Мораль из всего вышесказанного такова: покупка квартиры, которую предыдущие владельцы купили с использованием маткапитала, будет безопасной для покупателя при условии, что в этой квартире были наделены долями все члены семьи, и продажа данной квартиры согласована с органами опеки.

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
обменять;
продать с целью строительства отдельного дома;
реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

семья переезжать в другой регион или город;
ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
семья получила возможность расширить жилплощадь;
появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Разрешение на продажу

Они следят за соблюдением интересов детей и оценивают предстоящую сделку по следующим критериям:

не лишаться ли дети в результате сделки купли-продажи своей доли в праве собственности;
будут ли соответствовать новые условия их проживания санитарным нормам и не станут ли они хуже нынешних.

Если на один из указанных вопросов будет вынесен отрицательный ответ, то получить разрешение родителям вряд ли получится. В противном случае препятствий для получения разрешительной документации не будет.

Иногда родителям удается получить разрешение на покупку квартиры меньшей по площади. Но для этого доля детей в переводе на квадратные метры должна остаться прежней (т.е. уменьшится доля совершеннолетних собственников).

Но также органы опеки могут учесть жизненные обстоятельства, которые побудили родителей пойти на уменьшение жилплощади. Например, в случае необходимости сбора денег на лечение ребенка с большой вероятностью органы опеки пойдут навстречу родителям.

Допускается также вариант выплаты материальной компенсации детям в счет их реализованной доли в недвижимости.

Для этого открывается специальный счет на имя детей в банке, куда вносятся средства, вырученные от продажи. Распоряжаться ими ребенок сможет только после достижения совершеннолетия, а родители доступ к этим деньгам иметь не будут и не смогут их обналичить.

Для получения документа, подтверждающего право на продажу квартиры, приобретенной с использованием средств господдержки, родителям следует предоставить в органы опеки:

Заявление по утверждённой форме (бланк можно получить в органах опеки).
Обязательство родителей выделить долю детям в новой квартире.
Согласие ребенка на сделку (если он достиг 14 лет).
Свидетельство о рождении от обоих детей, паспорта родителей.
Документ об оценочной стоимости квартиры.
Правоустанавливающую и техническую документацию на приобретаемую квартиру.
Справку об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

Последние два документа можно принести позднее. При необходимости органами опеки запрашиваются дополнительные данные.

Например, сведения о наличии коммуникаций для круглогодичного проживания и материал постройки при приобретении частного дома взамен квартиры.

В случае положительного решения по заявлению родителей им выдается письменное разрешение на совершение сделки-купли продажи от органов попечительства.

Важно учитывать, что законодательное требование о получении разрешения от опеки не требуется после достижения обоими детьми совершеннолетия на момент заключения сделки купли-продажи

Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Рекомендуем такую последовательность действий:

Поиск потенциальных покупателей. Применимы любые доступные методы: самостоятельно по объявлениям и через знакомых, помощь риелторов и так далее.
Обсудить с покупателем условия сделки, в частности, оговорить, что среди собственников есть несовершеннолетние, а значит, нужно время, чтобы уладить вопрос с опекой.
Взять задаток. Это необязательно, но является общепринятой практикой. Задаток служит гарантией серьёзности намерений покупателя, а для продавца становится поводом прекратить дальнейшие поиски. Для максимальной надёжности лучше всего заключить соглашение о задатке, где, в частности, прописываются условия, при которых эта сумма не возвращается. Составить соглашение можно с помощью образца.
Для спокойствия покупателя подтвердите получение от него задатка распиской.
Можно также составить предварительный договор купли-продажи квартиры (образец). К тому же он может понадобиться и в опеке. Документы для органа опеки:
1. Паспорта взрослых, свидетельства о рождении детей.
2. Заявление о выдаче разрешения (образцы: до 14 лет, от 14 лет).
3. Правоустанавливающий документ на продаваемую квартиру.
4. Свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на имеющееся жильё.
5. Кадастровый паспорт имеющегося жилья.
6. Справку об оценке имеющегося жилья.
7. Предварительный договор купли-продажи на приобретаемое жильё или иные документы, подтверждающие, что имущественные интересы несовершеннолетних собственников после продажи квартиры не пострадают.По закону разрешение оформляется от 15 дней. Законодательно срок действия разрешения неограничен. Но на практике регистрирующие органы руководствуются письмом Минобразования № 09-М, которое отводит на сделку месяц с даты выдачи разрешения. Не уложились в этот срок — придётся оформить заново.Уладить все формальности с опекой. Орган опеки должен убедиться — интересы детей не пострадают. Лучший аргумент в вашу пользу — предварительный договор на новую квартиру, в котором отражены доли, выделяемые детям. В новой квартире они должны быть не меньше, чем в той, что продаётся. Для этого будет нужно параллельно с поиском покупателя подбирать и новое жильё. Если новая квартира больше той, что есть, или равноценна, проблем возникнуть не должно. А когда новое жильё меньше, выход есть — уменьшить доли родителей, а детей — увеличить. Хорошим аргументом в вашу пользу будет, если при покупке более дешёвой квартиры разница в цене пойдёт на нужды детей. Например, дорогостоящее лечение, если кто-то из них в таковом нуждается. Есть и ещё один вариант — открыть каждому ребёнку обычный, накопительный или депозитный счёт и, когда продажа состоится, положить туда сумму, равную стоимости доли каждого из них в квартире, чтобы они смогли воспользоваться этими деньгами, когда им исполнится 18 лет. Но с предварительным договором шансов получить разрешение больше.
Определить способ оформления сделки — у нотариуса, в Росреестре или МФЦ и договориться о дате. В МФЦ и Росреестре нужно будет оплатить только госпошлину, которая составляет 2 000 рублей с каждого приобретателя жилья. У нотариуса к этой сумме придётся добавить также стоимость его услуг.
Составить договор купли-продажи. Если сделка оформляется у нотариуса, составление договора входит в стоимость его услуг. В остальных случаях договор составляется самостоятельно или с привлечением юриста. Сразу подписывать договор не надо — только при оформлении сделки в присутствии работника Росреестра, МФЦ или нотариуса.
В назначенный день провести куплю-продажу. Для этого продавцам нужно будет иметь такие документы:
1. Паспорта и свидетельства о рождении всех собственников продаваемого жилья.
2. Правоустанавливающий документ на квартиру.
3. Свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на продаваемое жильё всех собственников.
4. Справка об оценке квартиры.
5. Кадастровый паспорт на квартиру.
6. Разрешение органа опеки на продажу квартиры.
7. Договор купли-продажи, если сделка оформляется в Росреестре или МФЦ.